٢٥ سؤالاً من أسئلة الممارسين حول العقارات في الإمارات، مع إجابات متزامنة عبر دبي، أبوظبي، الشارقة والإمارات الشمالية والمعايير الدولية. وكل إجابة تستشهد بمصادر إماراتية أولية فقط — دون إعادة استخدام محتوى الناشرين التجاريين.
يحق لمواطني الإمارات ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي التملك الحر في أي مكان بدبي. أما الأجانب من غير مواطني دول المجلس (وشركاتهم) فيحق لهم التملك الحر أو الإيجار طويل الأمد حتى ٩٩ سنة أو حق الانتفاع فقط داخل المناطق التي يحددها الحاكم. وقائمة المناطق المحددة (القرار التنظيمي 3 لسنة 2006 الصادر بموجب المادة 4 من القانون 7 لسنة 2006) هي الأداة التشغيلية؛ خارجها لا يمكن تسجيل التملك الحر للأجانب.
المصدر: قانون دبي 7 لسنة 2006 المادة 4؛ القرار التنظيمي 3 لسنة 2006 (المناطق المحددة)كان الأجانب تاريخيًا لا يستطيعون سوى الحصول على حق انتفاع أو مساطحة لمدة ٩٩ سنة داخل مناطق الاستثمار (القانون 19 لسنة 2005). وعدّل القانون 13 لسنة 2022 القانون 19 لسنة 2005 ليسمح بالتملك الحر لغير مواطني المجلس داخل مناطق الاستثمار — وهو تحرير جوهري. وتُحدد مناطق الاستثمار بقرار من المجلس التنفيذي.
المصدر: قانون أبوظبي 19 لسنة 2005 (بصيغته المعدّلة بالقانون 13 لسنة 2022)تسمح الشارقة عمومًا بالتملك الأجنبي فقط كانتفاع لمدة ١٠٠ سنة مسجّل بموجب قرار المجلس التنفيذي للشارقة 26 لسنة 2014. ولكل من رأس الخيمة وعجمان والفجيرة وأم القيوين مناطق تملك حر محددة خاصة بها بقواعد مخصّصة — ومعظمها يقبل التملك الحر للأجانب داخل مناطق «RAK Properties»، و«إمارات سيتي» (عجمان)، إلخ.
المصدر: قرار المجلس التنفيذي للشارقة 26 لسنة 2014؛ لوائح دائرة الأراضي في رأس الخيمةنموذج المناطق المحددة في الإمارات أقرب إلى سنغافورة (حيث يُقيَّد التملك الأجنبي للشقق التنفيذية والعقارات المستقلة) منه إلى المملكة المتحدة أو الولايات المتحدة (دون حظر عام على أساس الجنسية). وهو أكثر تساهلاً من السعودية (حتى الإصلاح الأخير، كان التملك الحر للأجانب مقيدًا فعليًا بمركبات الاستثمار التابعة لصندوق الاستثمارات العامة) وقابل للمقارنة على نطاق واسع بنظام المناطق المحددة في البحرين.
المصدر: قانون العقارات السكنية في سنغافورة 1976؛ برنامج الإقامة المميزة في السعودية (2019)مرجع: تستخدم دبي قائمة بالمناطق المحددة بموجب القرار التنظيمي 3 لسنة 2006 الصادر بموجب القانون 7 لسنة 2006. وأبرز مناطق التملك الحر هي داون تاون، مارينا، نخلة جميرا، جي بي آر، الخليج التجاري، دبي هيلز، المرابع العربية، جي في سي وداماك هيلز. وخارج القائمة لا يمكن تسجيل التملك الحر للأجانب.
المصدر: القرار التنظيمي لدبي 3 لسنة 2006يحق للأجانب الآن التملك الحر داخل مناطق الاستثمار بعد تعديل القانون 13 لسنة 2022. وتشمل مناطق الاستثمار جزيرة ياس، جزيرة السعديات، الريم، المارية، جزيرة لولو، شاطئ الراحة، حديّيات، ماريّا وسيح السديرة. وخارج مناطق الاستثمار، يبقى التملك الأجنبي مقيدًا بالإيجار (حتى ٩٩ سنة) أو — لمواطني دول المجلس — بالتملك الحر في جميع أنحاء الإمارة.
المصدر: قانون أبوظبي 19 لسنة 2005 المادة 3 (بصيغته المعدّلة بالقانون 13 لسنة 2022)لكل إمارة شمالية مناطقها المحددة الخاصة. رأس الخيمة: الحمراء، ميناء العرب، جزيرة المرجان. عجمان: إمارات سيتي، الزوراء. الشارقة: لا يتوفر التملك الحر للأجانب عمومًا — الانتفاع حتى ١٠٠ سنة داخل المناطق المحددة. الفجيرة وأم القيوين: توفر محدود للتملك الحر للأجانب داخل مناطق مخططة رئيسة محددة.
المصدر: قرار رأس الخيمة بشأن مناطق الاستثمار؛ قرار الشارقة 26 لسنة 2014جاء إصلاح أبوظبي 2022 متماشيًا مع الاتجاه الأوسع في دول المجلس لفتح أسواق العقارات لجذب رؤوس الأموال الأجنبية — فقد تلا توسيع برنامج الإقامة المميزة في السعودية 2021 وتمديد مناطق التملك الحر في قطر 2020. ومن حيث الجوهر، يقترب أبوظبي من نموذج دبي، وإن كانت قائمة مناطق الاستثمار لا تزال أضيق من حيث المطلق.
المصدر: قرار مجلس الوزراء السعودي (برنامج الإقامة المميزة)؛ قانون قطر 16 لسنة 2018أربعة حقوق قابلة للتسجيل بموجب القانون 7 لسنة 2006: التملك الحر (الملكية الكاملة الدائمة)؛ حق الانتفاع (حق استخدام عقار الغير والتمتّع به حتى ٩٩ سنة)؛ المساطحة (حق البناء على أرض الغير وتملك المبنى، حتى ٥٠ سنة قابلة للتجديد)؛ والإيجار طويل الأمد (عادة ٣٠-٩٩ سنة). كما أن الرهون وحقوق الشفعة حقوق عينية قابلة للتسجيل.
المصدر: قانون دبي 7 لسنة 2006 المادتان 6-7؛ القانون المدني الاتحادي 5 لسنة 1985 المواد 1267-1304فئات مماثلة بموجب القانون 19 لسنة 2005 — التملك الحر، حق الانتفاع (حتى ٩٩ سنة)، المساطحة (حتى ٥٠ سنة قابلة للتجديد). وتطبق تعريفات القانون المدني الاتحادي في جميع أنحاء الإمارات؛ والسمة المميزة لأبوظبي هي أنه قبل إصلاح 2022 كانت الحقوق المحتفظ بها للأجانب مقتصرة على الانتفاع والمساطحة داخل مناطق الاستثمار — في حين كان التملك الحر مقصورًا على المواطنين.
المصدر: قانون أبوظبي 19 لسنة 2005 المواد 4-6؛ القانون المدني الاتحادي المواد 1267-1304نفس إطار القانون المدني الاتحادي. عمليًا، تعتمد الشارقة بشكل كبير على حق الانتفاع (دون تملك حر للأجانب). وتعترف رأس الخيمة وعجمان بالتملك الحر للأجانب داخل المناطق المحددة. وتُستخدم المساطحة على نطاق واسع في المشاريع الصناعية والمستودعات حيث يحصل المطور على مساطحة طويلة على أرض مخططة رئيسة مملوكة للحاكم أو لجهة حكومية.
المصدر: القانون المدني الاتحادي المواد 1267-1304يشتق حق الانتفاع والمساطحة من التصنيفات الكلاسيكية للقانون المدني الإسلامي (تقاليد الإجارة) ولهما نظائر في المدونات المدنية في فرنسا (الانتفاع، حق السطحية) ومصر (القانون المدني المواد 985-1006) والأردن. ويُقابل الإيجار طويل الأمد في القانون العرفي إلى حد ما الإيجار طويل الأمد في الإمارات لكنه يفتقر إلى طبقة «حق البناء» الخاصة بالمساطحة.
المصدر: القانون المدني الفرنسي المادة 578؛ القانون المدني المصري المواد 985-1006تُباع وحدات البيع على الخارطة بموجب اتفاقية بيع وشراء (SPA)، مسجّلة مسبقًا في سجل العقارات المؤقت («عقود») بموجب القانون 13 لسنة 2008، مع دفع جميع أقساط المشتري إلى حساب ضمان المشروع الخاضع للقانون 8 لسنة 2007. ويجب أن يكون المطور مسجّلًا لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)، والمشروع مسجّلًا لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وأن يملك المطور الأرض (أو يحمل مساطحة مسجّلة) قبل بدء أي مبيعات.
المصدر: قانون دبي 13 لسنة 2008 (السجل المؤقت)؛ القانون 8 لسنة 2007 (حساب الضمان)؛ قرار المجلس التنفيذي 6 لسنة 2010ينظم القانون 3 لسنة 2015 (تنظيم قطاع العقارات) مبيعات العقارات غير المكتملة: تسجيل المطور لدى مركز أبوظبي للعقارات (ADREC)، وتسجيل المشروع، وحساب الضمان الإلزامي، والتسجيل المسبق لمبيعات الوحدات في السجل المؤقت. ويتبع نظام حساب الضمان قانون دبي 8 لسنة 2007 عن كثب. ولا يجوز للمشترين الأجانب إبرام اتفاقيات بيع وشراء إلا في مناطق الاستثمار.
المصدر: قانون أبوظبي 3 لسنة 2015 المواد 18-31اعتمدت الشارقة ورأس الخيمة وعجمان أنظمة ضمان مماثلة — حيث تدير وكالة تنظيم العقارات في رأس الخيمة (RAK RERA) نظامًا إلزاميًا لتسجيل المطورين وحساب الضمان على غرار دبي. وتُشرف دائرة تسجيل العقارات في الشارقة على العقارات غير المكتملة في الشارقة. وأصبح انضباط «الأموال في حساب الضمان فقط» شبه موحد في جميع أنحاء الإمارات.
المصدر: مرسوم رأس الخيمة بشأن تنظيم العقارات؛ قرار الشارقة 26 لسنة 2014يشبه نموذج حساب الضمان في الإمارات حماية مشتري المنازل الجديدة في المملكة المتحدة عبر «المساعدة على الشراء» وقواعد حساب المشروع في سنغافورة بموجب قانون مطوري الإسكان. والإمارات أكثر صرامة في التدقيق من جانب المطور (حيث يوقع المستشار الهندسي المعين من RERA على كل عملية إفراج) من معظم الولايات القضائية؛ وهو قابل للمقارنة على نطاق واسع بقواعد حساب الضمان في القانون الإسباني 38 لسنة 1999 من حيث النطاق.
المصدر: قانون مطوري الإسكان في سنغافورة (قواعد حساب المشروع)؛ القانون الإسباني 38 لسنة 1999يفتح المطور حساب ضمان خاص بالمشروع لدى بنك معتمد من RERA (المادة 5). وتتدفق جميع أقساط المشترين ومستحقات المشروع إلى ذلك الحساب فقط. ولا يُسمح بالسحب إلا لتمويل نفقات البناء الخاصة بذلك المشروع، مقابل (i) طلب سحب موقع من المطور؛ (ii) شهادة من مستشار هندسي معين من RERA تفيد بالمرحلة الإنشائية المحققة؛ و(iii) موافقة RERA. ويُحتفظ بنسبة ٥٪ من إجمالي تكلفة البناء حتى مرور عام على التسليم («الاحتفاظ»).
المصدر: قانون دبي 8 لسنة 2007 المواد 5-12؛ لوائح حساب الضمان لدى RERAيفرض القانون 3 لسنة 2015 هيكلًا شبه متطابق: حساب ضمان خاص بالمشروع لدى بنك معتمد من ADREC، والسحب فقط مقابل شهادة المستشار الهندسي وموافقة ADREC. وتتبع نسبة الاحتفاظ والمحفزات نموذج دبي. والفرق العملي: تفرض ADREC متطلبات إفصاح مالي أكثر إحكامًا على الحسابات المؤسسية للمطورين.
المصدر: قانون أبوظبي 3 لسنة 2015 المواد 22-31تدير رأس الخيمة والشارقة أنظمة ضمان معادلة عبر RAK RERA ودائرة تسجيل العقارات في الشارقة على التوالي. وآليات السحب متشابهة وظيفيًا؛ وقائمة البنوك أقصر (عدد أقل من البنوك المعتمدة). وتنطبق قواعد الضمان في عجمان عبر وكالة تنظيم العقارات في عجمان.
المصدر: مرسوم رأس الخيمة بشأن العقارات؛ قرار الشارقة 26 لسنة 2014يعد نظام حساب الضمان في الإمارات من أكثر الأنظمة صرامة على مستوى العالم في تطوير العقارات السكنية غير المكتملة. وقابل للمقارنة: قواعد حساب المشروع في قانون مطوري الإسكان في سنغافورة. وأقل صرامة: قواعد حماية الودائع في الولايات الأسترالية، حيث يحتفظ بالودائع محامٍ أو بموجب كفالة تعويض بدلاً من حساب ضمان كامل للمشروع.
المصدر: قانون مطوري الإسكان في سنغافورة المادة 30؛ قوانين بيع الأراضي في الولايات الأستراليةأُنشئ سجل العقارات المؤقت (المُسمّى شائعًا «عقود») بموجب القانون 13 لسنة 2008 كسجل ما قبل الإنجاز لدى DLD. ويجب تسجيل كل اتفاقية بيع وشراء لوحدات غير مكتملة فيه. واتفاقية البيع والشراء غير المسجّلة في «عقود» تكون، بموجب المادة 3، باطلة تجاه أي طرف ثالث. وعند التسليم، ينتقل القيد تلقائيًا إلى سجل العقارات الرئيسي ويُصدر سند تملك حر (أو شهادة انتفاع/مساطحة).
المصدر: قانون دبي 13 لسنة 2008 المواد 3-7تدير أبوظبي سجلًا مؤقتًا مماثلًا بموجب القانون 3 لسنة 2015، تحت إشراف ADREC. والتسجيل المسبق لاتفاقيات البيع والشراء غير المكتملة إلزامي؛ ويعد الإخلال به مخالفة تنظيمية وتكون الاتفاقية قابلة للإبطال تجاه مشترٍ حسن النية من الغير. ويحدث التحويل إلى السجل الرئيسي عند التسليم والتسجيل النهائي.
المصدر: قانون أبوظبي 3 لسنة 2015 المواد 18-21تحتفظ رأس الخيمة والشارقة وعجمان بسجلات مؤقتة مماثلة لـ«عقود». والفرق العملي: أن أحجام المعاملات الأصغر والاستعلامات الأقل على السجل تجعل التناقضات أسهل في الرصد لكن عمليات البحث أقل توحيدًا من النظام الإلكتروني لـ«عقود».
المصدر: لوائح العقارات في رأس الخيمة / الشارقة / عجمانأقرب نموذج لـ«عقود» هو نظام «التحذير» (Caveat) في سنغافورة على مبيعات العقارات غير المكتملة (المودعة لدى هيئة الأراضي في سنغافورة) وإطار التسجيل المسبق في أونتاريو (Tarion). ومعظم الولايات القضائية العرفية لا تدير سجلًا ما قبل الإنجاز — بل تعتمد على الحقوق التعاقدية وقاعدة المشتري حسن النية مع العلم.
المصدر: قانون سندات الأراضي في سنغافورة؛ قانون ضمان Tarion في أونتاريوينظم المرسوم 6 لسنة 2010 الإلغاء. ويجوز لـRERA إلغاء المشروع لأسباب محددة (إعسار المطور، والتخلف المستمر عن المعالم الإنشائية، والاحتيال، والهجر بسبب القوة القاهرة). وعند الإلغاء، تتولى محكمة إلغاء العقارات (لجنة قضائية خاصة داخل محاكم دبي بموجب المرسوم 33 لسنة 2020) الاختصاص في مطالبات المشترين، وتشرف على رد أرصدة حسابات الضمان، وتُصدر أوامر ملزمة ضد المطور. وتُدفع المبالغ المستردة نسبيًا من حساب الضمان.
المصدر: مرسوم دبي 6 لسنة 2010؛ المرسوم 33 لسنة 2020 (محكمة الإلغاء)تتبع أبوظبي إطارًا معادلًا بموجب المواد 28-30 من القانون 3 لسنة 2015. ويجوز لـADREC إلغاء المشروع لأسباب مماثلة؛ وتتدفق المبالغ المستردة من حساب الضمان تحت إشراف ADREC. وتذهب النزاعات إلى دائرة العقارات في إدارة القضاء في أبوظبي. ولا يوجد ما يعادل محكمة الإلغاء المتخصصة في دبي — بل تنظر المحاكم التجارية العادية في المطالبات.
المصدر: قانون أبوظبي 3 لسنة 2015 المواد 28-30تمتلك كل من RAK RERA ودائرة تسجيل العقارات في الشارقة ووكالة تنظيم العقارات في عجمان صلاحيات إلغاء مماثلة بموجب مراسيمها الخاصة. عمليًا، الإلغاءات في الإمارات الشمالية أقل شيوعًا وتُحَلَّ عبر إجراءات المحاكم العادية بدلاً من هيئة متخصصة.
المصدر: لوائح العقارات في رأس الخيمة / الشارقة / عجمانمحكمة إلغاء دبي غير معتادة. وتحل معظم الولايات القضائية مطالبات استرداد ثمن المطور الفاشل عبر إجراءات الإعسار العادية (المملكة المتحدة، أستراليا) أو الهيئات المتخصصة لحماية المستهلك (Tarion في أونتاريو). ويركّز نموذج الإمارات — حساب الضمان + المحكمة + صلاحية إلغاء RERA — العمل في منتدى واحد ويوسّع الاسترداد.
المصدر: قانون الإعسار في المملكة المتحدة 1986؛ قانون ضمان Tarion في أونتاريوحلّ القانون 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي محل القانون 27 لسنة 2007. والتغييرات الرئيسية: (i) يجب على المطور تسجيل إعلان الملكية المشتركة (JOPD) لدى DLD قبل بيع الوحدات؛ (ii) تنتقل المناطق المشتركة إلى مالكي الوحدات عند البيع الأول؛ (iii) يُدار المبنى من قبل شركة إدارة جمعية ملاك مرخصة قضائيًا تحت إشراف DLD (ولم يعد من قبل جمعية ملاك مستقلة كما في القانون 27 لسنة 2007)؛ (iv) تحل لجنة الملاك المشتركة محل نموذج جمعية الملاك السابق — وهي استشارية؛ (v) تُوافق RERA على رسوم الخدمات مقابل ميزانية مدققة؛ (vi) يكون المطور مسؤولًا عن العيوب الإنشائية لمدة ١٠ سنوات وعيوب المعدات لمدة سنة واحدة من تاريخ التسليم.
المصدر: قانون دبي 6 لسنة 2019 المواد 8-21نظام جمعية الملاك بموجب القانون 3 لسنة 2015 مشابه من حيث الهيكل لكنه مختلف إجرائيًا. وترخّص ADREC شركات إدارة المباني؛ ولجنة الملاك المشتركة استشارية؛ وتمر رسوم الخدمات عبر موافقة ADREC. وتتبع فترات ضمان المطور (١٠ سنوات إنشائية، سنة واحدة للمعدات) موقف القانون المدني الاتحادي (المادة 880 من القانون المدني الإماراتي).
المصدر: قانون أبوظبي 3 لسنة 2015 المواد 32-44؛ المادة 880 من القانون المدني الإماراتيتدير كل من الشارقة ورأس الخيمة وعجمان إعلانات الملكية المشتركة بموجب لوائح العقارات الخاصة بها. ولا يكون اعتماد رسوم الخدمات المركزي على غرار RERA موحدًا — ففي بعض الإمارات الشمالية تتمتع شركة الإدارة بقدر أكبر من الاستقلالية. وينطبق ضمان المسؤولية الإنشائية لعشر سنوات بموجب المادة 880 من القانون المدني الإماراتي على المستوى الاتحادي.
المصدر: لوائح العقارات في الإمارات الشمالية؛ المادة 880 من القانون المدني الإماراتينموذج قانون دبي 6 لسنة 2019 — شركة إدارة مرخصة من DLD مع إشراف تنظيمي على رسوم الخدمات — أقرب إلى قانون صيانة المباني وإدارة الطبقات في سنغافورة (ترخيص وكيل الإدارة) منه إلى نموذج شركة الملاك المستقلة في أستراليا (قانون إدارة خطط الطبقات في نيو ساوث ويلز 2015) أو مجالس الوحدات السكنية في أونتاريو. وتقايض دبي استقلالية المقيمين مقابل حماية المستهلك التنظيمية.
المصدر: قانون BMSMA في سنغافورة؛ قانون إدارة خطط الطبقات في نيو ساوث ويلز 2015مرجع: انظر السؤال 8. انتقلت دبي عن جمعية الملاك المستقلة بموجب القانون 27 لسنة 2007 إلى نموذج شركة إدارة مرخصة من DLD بموجب القانون 6 لسنة 2019. ولجنة الملاك المشتركة المحتفظ بها من القانون 27 أصبحت استشارية فقط الآن.
المصدر: قانون دبي 6 لسنة 2019 (محل القانون 27 لسنة 2007)يقع نظام جمعية الملاك في أبوظبي في المواد 32-44 من القانون 3 لسنة 2015. ولكل عقار مشترك جمعية ملاك (OA) مسجّلة لدى ADREC، لها مجلس منتخب من مالكي الوحدات. وتتعاقد الجمعية مع وكيل الإدارة. وتُعد ميزانية رسوم الخدمات وتدقق وتُوافق عليها ADREC. والصندوق الاحتياطي إلزامي. ويجوز للجمعية أن تقاضي وتُقاضى باسمها ويجوز لها تسجيل رهن على وحدة مقابل رسوم خدمات غير مسددة.
المصدر: قانون أبوظبي 3 لسنة 2015 المواد 32-44يرخّص كل منظم في الإمارات الشمالية شركات إدارة المباني بدرجات متفاوتة من استقلالية مجلس الملاك. ونظام الشارقة أقرب إلى نموذج المجلس المنتخب من الملاك في أبوظبي؛ وتميل رأس الخيمة وعجمان أكثر إلى نهج دبي القائم على شركة الإدارة.
المصدر: لوائح العقارات في الشارقة / رأس الخيمة / عجمانيعكس نموذج مجلس جمعية الملاك المنتخب في أبوظبي شركة ملاك مخطط الطبقات الأسترالي (قانون إدارة خطط الطبقات في نيو ساوث ويلز 2015) ومجلس الوحدات السكنية في أونتاريو، حيث يتمتع مالكو الوحدات بسلطة حوكمة حقيقية. وأقرب نموذج دبي بعد 2019 إلى نظام وكيل الإدارة المرخص في سنغافورة بموجب BMSMA.
المصدر: قانون إدارة خطط الطبقات في نيو ساوث ويلز 2015؛ قانون الوحدات السكنية في أونتاريو 1998يُسجل نقل الملكية لدى DLD. والعملية القياسية: (i) توقيع النموذج F (مذكرة التفاهم)؛ (ii) إصدار شهادة عدم ممانعة من المطور؛ (iii) تعيين مكتب الأمين؛ (iv) دفع رسوم التحويل (٤٪ من سعر الشراء، وتقليديًا تُقسّم ٢/٢ بين المشتري والبائع)؛ (v) يُصدر سند الملكية باسم المالك الجديد في اليوم نفسه. وسجل العقارات لدى DLD هو الدليل القاطع على الملكية (القانون 7 لسنة 2006 المواد 9-13).
المصدر: قانون دبي 7 لسنة 2006 المواد 9-13؛ لوائح مكتب الأمين لدى DLDيُسجل نقل الملكية في سجل العقارات لدى ADREC. وتتبع العملية دبي على نطاق واسع: شهادة عدم ممانعة، رسوم التحويل (عادة ٢٪ من سعر الشراء)، إصدار سند الملكية. وسجل ADREC هو الدليل القاطع على الملكية بموجب المادة 5 من القانون 22 لسنة 2016.
المصدر: قانون أبوظبي 22 لسنة 2016 المادة 5؛ جدول رسوم ADRECتحتفظ كل إمارة بسجل دائرة الأراضي الخاصة بها. دائرة تسجيل العقارات في الشارقة، ودائرة الأراضي في رأس الخيمة، ودائرة الأراضي في عجمان — وتختلف العملية والرسوم (عادة ٢-٤٪ من سعر الشراء). وتسجيل سند الملكية هو الدليل القاطع على الملكية في كل إمارة.
المصدر: لوائح دوائر الأراضي في الإمارات الشماليةسجل دوائر الأراضي في الإمارات هو نظام ملكية بالتسجيل على غرار تورينز — حيث ينشئ التسجيل وينقل الملكية (بدلًا من مجرد إثباتها). وهذا هو نفس سجل الأراضي الإنجليزي بموجب قانون تسجيل الأراضي 2002 وأنظمة تورينز في الولايات الأسترالية. وهو أكثر قطعية من نظام قوانين التسجيل في الولايات المتحدة، حيث يثبت التسجيل الملكية لكنه لا يكوّنها.
المصدر: قانون تسجيل الأراضي في المملكة المتحدة 2002؛ قانون العقارات في نيو ساوث ويلز 1900تحكم نماذج سمسار RERA الموحدة كل معاملة عقارية في دبي: النموذج A — اتفاقية إدراج البائع مع السمسار؛ النموذج B — تكليف السمسار من المشتري؛ النموذج F — مذكرة التفاهم بين المشتري والبائع؛ النموذج I — إدراج البائع مع السمسار للإيجار؛ النموذج U — إلغاء/إنهاء تكليف السمسار. واستخدام النماذج القياسية إلزامي؛ والانحراف عنها مخالفة تنظيمية.
المصدر: نظام Trakheesi لدى RERA؛ اللائحة التنظيمية لوسطاء العقارات في دبي (قرار RERA)تدير ADREC مجموعة موازية من نماذج السمسار الموحدة بموجب لائحة الوسطاء الخاصة بها. وتوجد معادلات وظيفية للإدراج ومذكرة التفاهم والإيجار والإلغاء. وتختلف اتفاقية التسمية (بلا ترميز «نموذج A/B/F»)؛ والجوهر مشابه.
المصدر: لائحة وسطاء العقارات لدى ADRECلكل إمارة شمالية تسجيل ونماذج الوسطاء الخاصة بها. وتستخدم الشارقة ورأس الخيمة وعجمان نماذج تعاقدية أقل توحيدًا — ولا تزال مذكرات التفاهم المخصّصة شائعة في الأسواق الأقل حجمًا، وإن كان المنظمون يتجهون نحو النماذج الموحدة في السنوات الأخيرة.
المصدر: لوائح الوسطاء في الإمارات الشماليةنماذج السمسرة الموحدة الإلزامية في دبي أكثر صرامة من معظم الولايات القضائية. وقابلة للمقارنة: اتفاقيات وكالة العقارات المقررة من مجلس وكالات العقارات في سنغافورة. وأقل إلزامية: المملكة المتحدة (بلا نموذج قياسي إلزامي للوكالة السكنية)؛ والولايات المتحدة (من ولاية لأخرى، واتفاقيات إدراج مخصّصة عمومًا).
المصدر: التعاميم التطبيقية لمجلس وكالات العقارات في سنغافورة؛ قانون وكلاء العقارات في المملكة المتحدة 1979يجب أن يحمل كل سمسار بطاقة سمسار RERA (صادرة عبر نظام Trakheesi، سارية ١٢ شهرًا). والمتطلبات المسبقة: تدريب السمسار (شهادة معهد دبي العقاري)، وسجل جنائي نظيف، ورخصة تجارية سارية في دبي لشركة السمسرة، وتأمين مسؤولية مهنية. وممارسة المهنة بدون بطاقة جريمة تُعاقب بالغرامة والمنع؛ وشركة السمسرة مسؤولة تضامنياً.
المصدر: اللائحة التنظيمية لوسطاء العقارات في دبي (RERA)؛ بوابة الترخيص Trakheesiترخّص ADREC الوسطاء بموجب القانون 3 لسنة 2015 ولائحة وسطاء ADREC. ومتطلبات مماثلة وظيفيًا: دورة تدريبية، وتسجيل، ورخصة تجارية سارية في أبوظبي، وتأمين مسؤولية. وتنشر ADREC سجل وسطاء عامًا ليتمكن المشترون من التحقق من الحالة.
المصدر: قانون أبوظبي 3 لسنة 2015؛ لائحة وسطاء ADRECترخّص كل من RAK RERA ودائرة تسجيل العقارات في الشارقة وRERA عجمان الوسطاء على حدة. ويعمل وسطاء الإمارات الشمالية داخل إمارة الترخيص فقط؛ وتتطلب الممارسة عبر الإمارات تسجيلًا منفصلًا. وقد تقاربت المعايير نحو نموذج دبي/أبوظبي.
المصدر: لوائح العقارات في الإمارات الشماليةيشبه نموذج بطاقة السمسار في الإمارات تسجيل مندوب المبيعات لدى مجلس وكالات العقارات في سنغافورة وترخيص العقارات في الولايات الأمريكية (مثل DRE كاليفورنيا، DOS نيويورك). والمملكة المتحدة هي الاستثناء — فلا توجد رخصة إلزامية للعمل كوكيل عقارات سكني (رغم أن قانون وكلاء العقارات 1979 يفرض واجبات سلوكية).
المصدر: قانون مجلس وكالات العقارات في سنغافورة؛ القسم 4 من قانون الأعمال والمهن في كاليفورنياتخضع عقود الإيجار للقانون 26 لسنة 2007 (بصيغته المعدّلة بالقانون 33 لسنة 2008). ويجب تسجيل كل إيجار في «إيجاري» (نظام تسجيل الإيجارات لدى DLD) — والتسجيل إلزامي إجرائي وشرط مسبق لرفع الدعوى أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية (RDC). ويصدر «إيجاري» رقمًا فريدًا يربط الإيجار بهيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، وشركات الاتصالات، وطلبات الرخصة التجارية، وطلبات التأشيرة. والمدة القياسية: سنة واحدة قابلة للتجديد.
المصدر: قانون دبي 26 لسنة 2007 (بصيغته المعدّلة بالقانون 33 لسنة 2008)؛ لائحة «إيجاري» (المرسوم 26 لسنة 2013)تخضع إيجارات أبوظبي للقانون 20 لسنة 2006. ويلزم التسجيل في «توثيق» — المعادل الإماراتي لـ«إيجاري» — قبل أي تفعيل للمرافق أو رخصة تجارية أو رفع دعوى. وتذهب النزاعات إلى لجنة فضّ المنازعات الإيجارية (RDSC)، مع الاستئناف أمام محكمة استئناف أبوظبي (الدائرة التجارية).
المصدر: قانون أبوظبي 20 لسنة 2006؛ قرار «توثيق»؛ لائحة RDSCتدير الشارقة تنظيمها الإيجاري الخاص عبر بلدية الشارقة ومركز فضّ المنازعات الإيجارية في الشارقة. ويوجد في رأس الخيمة لجنة فضّ المنازعات الإيجارية. ولدى عجمان نظام تسجيل إيجار لكن بحجم نزاعات أقل. وتطبق أحكام القانون المدني الإماراتي بشأن الإيجار (المواد 742-799) حيث تصمت قوانين الإمارة.
المصدر: لوائح الإيجار في الشارقة / رأس الخيمة / عجمان؛ القانون المدني الإماراتي المواد 742-799نموذج تسجيل الإيجار الإلزامي («إيجاري»/«توثيق») أكثر مركزية من معظم الولايات القضائية. فلا يوجد في إنجلترا وويلز سجل للإيجارات السكنية (فقط خطط حماية الودائع)؛ وتدير اسكتلندا سجل الإيجار السكني الخاص. ويمنح نموذج الإمارات المنظمين رؤية أوثق لسوق الإيجار، مما يدعم إنفاذ سقوف الإيجار.
المصدر: قانون الإسكان في المملكة المتحدة 1988؛ قانون الإسكان الخاص (الإيجارات) في اسكتلندا 2016مرجع: تستخدم دبي «إيجاري» + مركز فضّ المنازعات الإيجارية (RDC). وأُنشئ RDC بموجب المرسوم 26 لسنة 2013 باختصاص حصري في المنازعات الإيجارية. وجلسات الدرجة الأولى خلال ٣٠-٤٥ يومًا؛ والاستئناف أمام محكمة استئناف RDC (المطالبات فوق ١٠٠,٠٠٠ درهم أو الإخلاء).
المصدر: مرسوم دبي 26 لسنة 2013؛ قواعد إجراءات RDCتدار إيجارات أبوظبي من قبل ADREC. وتسجيل «توثيق» إلزامي وشرط مسبق لأي تفعيل للمرافق أو رفع دعوى. ولجنة فضّ المنازعات الإيجارية (RDSC) هي منتدى الدرجة الأولى؛ ويمكن استئناف قراراتها أمام الدائرة التجارية لمحكمة استئناف أبوظبي. ويُشجَّع الوساطة قبل الفصل. ولا يوجد حد زمني ثابت للدرجة الأولى لكن الأمور تختتم عادة خلال ٦٠-٩٠ يومًا.
المصدر: قانون أبوظبي 20 لسنة 2006؛ لائحة RDSC؛ قرار «توثيق»مركز فضّ المنازعات الإيجارية في الشارقة، ولجنة فضّ المنازعات الإيجارية في رأس الخيمة، ولجنة الإيجار في عجمان — تدير كل إمارة منتدى خاصًا بها. والأحجام أصغر؛ وتختلف الجداول الزمنية. وتطبق أحكام القانون المدني الإماراتي بشأن الإيجار في الثغرات.
المصدر: لوائح الإيجار في الإمارات الشماليةأقرب لجنة RDSC في أبوظبي إلى المحكمة الابتدائية في المملكة المتحدة (غرفة العقارات) منها إلى المحكمة — متخصصة، قائمة على الوثائق، وأسرع من التقاضي العادي. ومحكمة الإيجارات في سنغافورة هي المقارنة الأقرب. ويركّز النموذج على مستوى الإمارات حقوق استئناف أوسع مقابل حل أسرع بكثير في الدرجة الأولى.
المصدر: قانون المحاكم والهيئات والإنفاذ في المملكة المتحدة 2007؛ قانون محكمة المطالبات الصغيرة في سنغافورةنظامان بموجب القانون 26 لسنة 2007 بصيغته المعدّلة. الإخلاء لسبب (المادة 25(1)) — عدم الدفع، الإخلال، الاستخدام غير القانوني، التأجير من الباطن دون موافقة: إخطار كتابي عادة ٣٠ يومًا، ثم طلب أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية. الإخلاء دون سبب (المادة 25(2)) — فقط على أربعة أسباب حصرية (انتفاع المالك بالسكن، بيع الوحدة، الهدم/التجديد الجوهري، سكن قريب من الدرجة الأولى للمالك)، وبشرط إخطار كتابي موثّق مدته ١٢ شهرًا يُقدَّم عبر الموثق أو البريد المسجل. ولا يمكن الاتفاق على مخالفة قاعدة الـ١٢ شهرًا.
المصدر: قانون دبي 26 لسنة 2007 المادة 25 (بصيغته المعدّلة بالقانون 33 لسنة 2008)يحدد القانون 20 لسنة 2006 فترات إخطار أقصر. والإخلاء لسبب (عدم الدفع، الإخلال): إخطار كتابي ٣٠ يومًا. والإخلاء دون سبب عند انتهاء المدة: إخطار كتابي عادة ٦٠ يومًا (يختلف بموجب عقد الإيجار القياسي المجدد). ونظام أبوظبي أكثر ملاءمة للمالك من قاعدة الـ١٢ شهرًا في دبي من حيث الجوهر.
المصدر: قانون أبوظبي 20 لسنة 2006؛ عقد الإيجار القياسي لدى ADRECتتراوح قواعد الإخطار في الشارقة ورأس الخيمة عادة بين ٣٠-٩٠ يومًا حسب السبب والعقد. ويطبق الأصل في القانون المدني الإماراتي (٩٠ يومًا) حيث تصمت قوانين الإمارة أو لا يحدد عقد الإيجار.
المصدر: قوانين الإيجار في الإمارات الشمالية؛ المادة 770 من القانون المدني الإماراتيتعد قاعدة الإخطار دون سبب لمدة ١٢ شهرًا في دبي من أكثر القواعد حماية للمستأجر على مستوى العالم في الإيجارات السكنية. وقابلة للمقارنة: قانون الإيجار الألماني (إخطار ٣-٩ أشهر بالإضافة إلى أسباب مقيدة للإخلاء دون سبب). وأقل حماية: معظم الولايات الأمريكية (٣٠-٦٠ يومًا)، وإنجلترا بعد إصلاح المادة 21 (شهران حاليًا). وأقرب أبوظبي إلى المتوسط الدولي.
المصدر: القانون المدني الألماني المواد 573-574؛ قانون الإسكان في المملكة المتحدة 1988 المادة 21يحدد المرسوم 43 لسنة 2013 سقف زيادات الإيجار السنوية. وتعتمد الزيادة التي يمكن للمالك طلبها عند التجديد على مدى انخفاض الإيجار الحالي عن السوق، وفق مؤشر إيجار RERA (حاسبة عامة مجانية على موقع DLD): حتى ١٠٪ أقل من المؤشر = لا زيادة؛ و١١-٢٠٪ أقل = ٥٪؛ و٢١-٣٠٪ أقل = ١٠٪؛ و٣١-٤٠٪ أقل = ١٥٪؛ وأكثر من ٤٠٪ أقل = ٢٠٪. ويجب إخطار أي زيادة قبل التجديد بـ٩٠ يومًا على الأقل.
المصدر: مرسوم دبي 43 لسنة 2013؛ مؤشر إيجار RERA (DLD)أعادت أبوظبي فرض سقف إيجار ٥٪ في 2016 (بعد فترة وجيزة من التحرير 2013-2016). ويطبق السقف عند تجديد إيجار قائم. ويجوز لـADREC تعديل السقف بقرار؛ وأي زيادة فوق ٥٪ تتطلب اتفاق المالك والمستأجر أو حكم RDSC. وإخطار الزيادة المقصودة: عادة ٦٠ يومًا قبل التجديد بموجب عقد الإيجار القياسي.
المصدر: قرار المجلس التنفيذي لأبوظبي (2016)؛ عقد الإيجار القياسي لدى ADRECتطبق الشارقة فترة تجميد ٣ سنوات على زيادات الإيجار بموجب لوائح بلدية الشارقة: لا زيادة في السنوات ١-٣ من الإيجار. ولا يوجد سقف ثابت في رأس الخيمة وعجمان لكن يجب أن تكون الزيادات معقولة؛ ويمكن إحالة النزاعات إلى لجنة الإيجار المحلية. وفترات الإخطار عادة ٦٠-٩٠ يومًا.
المصدر: لوائح الإيجار في بلدية الشارقة؛ قرارات لجنة فضّ المنازعات الإيجارية في رأس الخيمةنموذج المقياس المتدرج في دبي غير معتاد. وأقرب مقارنة: «مرآة الإيجار» في برلين (Mietspiegel) و«قيمة الإيجار المرجعية» في فيينا (Richtwertmietzins)، وكلاهما يضبط الإيجار وفق مؤشر سوق منشور. وليس لمعظم الولايات الأمريكية سقف إيجار (باستثناء مخزون الإيجار المستقر في سان فرانسيسكو/نيويورك). ولا يوجد في المملكة المتحدة سقف إيجار سكني قانوني.
المصدر: إطار Mietspiegel الألماني؛ قانون Richtwertmietzinsgesetz النمساويتُسجل الرهون لدى DLD مقابل سند العقار بموجب القانون 7 لسنة 2006. ورسوم التسجيل: ٠.٢٥٪ من مبلغ القرض (مقيّدة). والإنفاذ عند التخلف: يوجه المقرض إخطارًا مدته ٣٠ يومًا؛ وإذا لم يُدفع، يقدم طلب إنفاذ أمام دائرة التنفيذ في محاكم دبي؛ وتُباع العقار في مزاد علني تحت إشراف المحكمة؛ ويعود الفائض عن الدين المستحق + التكاليف إلى المقترض. ولا يجيز القانون الاسترداد الذاتي.
المصدر: قانون دبي 14 لسنة 2008 (الرهون)؛ قانون الإجراءات المدنية 42 لسنة 2022 (التنفيذ)؛ جدول رسوم DLDتُسجل الرهون لدى ADREC. ومسار الإنفاذ مشابه لدبي: الإخطار، طلب المحكمة، المزاد العلني، الفائض للمقترض. وتقع القواعد الإجرائية في قانون الإجراءات المدنية 42 لسنة 2022 (الاتحادي) ولائحة الرهن لدى ADREC.
المصدر: قانون الإجراءات المدنية 42 لسنة 2022؛ لوائح الرهن لدى ADRECتسجل كل دائرة أراضي في الإمارات الشمالية الرهون على الملكية المحلية. ويجري الإنفاذ أيضًا عبر محكمة التنفيذ المحلية بموجب قانون الإجراءات المدنية 42 لسنة 2022. والفرق العملي: حجم أقل من المبيعات الجبرية، وسوق مزاد أقل سيولة.
المصدر: سجلات الرهن في دوائر الأراضي بالإمارات الشمالية؛ قانون الإجراءات المدنية 42 لسنة 2022إنفاذ الرهن في الإمارات قضائي فقط (دون استرداد ذاتي). ويتوافق هذا مع معظم الولايات المدنية (فرنسا، ألمانيا، إسبانيا) وولايات التنفيذ القضائي الأمريكية (مثل فلوريدا، نيويورك). وهو يتعارض مع ولايات البيع بقوة القانون الأمريكية (مثل كاليفورنيا، تكساس) ومع سلطة البيع للمقرض الإنجليزي بموجب المادة 101 من قانون الملكية 1925، حيث يمكن للمقرض البيع بدون أمر محكمة.
المصدر: القانون المدني الفرنسي المواد 2393-2459؛ قانون الملكية في المملكة المتحدة 1925 المادة 101تُحدَّد رسوم الخدمات من قبل شركة الإدارة مقابل ميزانية سنوية يدققها مدقق مستقل وتوافق عليها RERA (نظام «ملّاك»). ويتلقّى المالكون فاتورة عبر «ملّاك»؛ ويُثير عدم الدفع إجراءً أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية. ويمكن لشركة إدارة جمعية الملاك تسجيل رهن على وحدة والتقدم في النهاية بطلب بيع لاسترداد رسوم الخدمات غير المسددة. وتنشر RERA معدلات رسوم الخدمات على بوابة «ملّاك» العامة.
المصدر: قانون دبي 6 لسنة 2019 المواد 14-21؛ نظام «ملّاك» لدى RERAتُحدَّد رسوم الخدمات من قبل جمعية الملاك مقابل ميزانية مدققة توافق عليها ADREC. ويسير عدم الدفع أمام RDSC أو المحاكم العادية. ويجوز للجمعية تسجيل رهن على وحدة مقابل رسوم خدمات غير مسددة والتقدم في النهاية بطلب بيع. وواجب الإفصاح على الجمعية: تقديم حسابات مدققة كاملة لجميع مالكي الوحدات.
المصدر: قانون أبوظبي 3 لسنة 2015 المواد 32-44تحدد قواعد الملكية المشتركة في كل إمارة آليات رسوم الخدمات. والنمط العملي: مبانٍ أصغر؛ وممارسة تدقيق أقل توحيدًا؛ ونزاعات تُحَلَّ عبر لجنة الإيجار/العقارات المحلية أو المحاكم العادية.
المصدر: لوائح الملكية المشتركة في الإمارات الشماليةنظام «ملّاك» في دبي — مؤشر رسوم الخدمات المنشور من المنظم — شفاف على نحو غير معتاد. وقابل للمقارنة: نشر صندوق الإدارة في BMSMA سنغافورة. وأقل شفافية: رسوم الخدمات الإيجارية في المملكة المتحدة (قابلة للطعن أمام المحكمة الابتدائية لكن غير مفهرسة مركزيًا). وتنشر خطط الطبقات الأسترالية الميزانيات للمالكين لكن ليس مركزيًا.
المصدر: BMSMA سنغافورة المادة 38؛ قانون المالك والمستأجر في المملكة المتحدة 1985 المادة 19هيكل ثلاثي المسارات. المنازعات الإيجارية → مركز فضّ المنازعات الإيجارية (المرسوم 26 لسنة 2013)، باختصاص حصري. البيع على الخارطة / الإلغاء → محكمة إلغاء العقارات (المرسوم 33 لسنة 2020) لمطالبات المشاريع الملغاة؛ وإلا فالدائرة التجارية في محاكم دبي. الملكية، الرهن، السمسرة، جمعية ملاك العقار المشترك (JOPOA)، كل ما عدا ذلك → محاكم دبي الابتدائية (الدائرة العقارية المتخصصة). واختيار المنتدى اختصاصي وليس وفق اختيار الأطراف.
المصدر: مرسوم دبي 26 لسنة 2013؛ المرسوم 33 لسنة 2020؛ قانون الإجراءات المدنية 42 لسنة 2022هيكل ثنائي المسارات. الإيجار → RDSC. الملكية، البيع على الخارطة، جمعية ملاك العقار المشترك (JOPOA)، كل ما عدا ذلك → دائرة العقارات في إدارة القضاء في أبوظبي. ولا توجد محكمة إلغاء متخصصة؛ وتذهب مطالبات المشاريع الملغاة إلى المحاكم التجارية العادية.
المصدر: قانون أبوظبي 20 لسنة 2006؛ قواعد الدوائر في إدارة القضاء في أبوظبيتذهب المنازعات الإيجارية إلى لجان الإيجار المحلية؛ وتذهب جميع المنازعات العقارية الأخرى إلى المحكمة الابتدائية المحلية. وتدير كل من الشارقة ورأس الخيمة وعجمان والفجيرة وأم القيوين محاكم مدنية ضمن قانون الإجراءات المدنية 42 لسنة 2022.
المصدر: قواعد المحاكم في الإمارات الشمالية؛ قانون الإجراءات المدنية 42 لسنة 2022نموذج الهيئة المتخصصة في الإمارات لمنازعات الإيجار والبيع على الخارطة غير معتاد. والتخصص المماثل: غرفة العقارات في المحكمة الابتدائية في المملكة المتحدة، ومجلس المالك والمستأجر في أونتاريو، ومجلس سندات الطبقات في سنغافورة. وتميل الإمارات أكثر نحو منتديات متخصصة مركزة لمنازعات العقارات عالية الحجم من معظم الولايات القضائية.
المصدر: قانون المحاكم والهيئات والإنفاذ في المملكة المتحدة 2007؛ قانون الإيجارات السكنية في أونتاريو 2006يمكن للأجانب غير المقيمين الحصول على رهون مصرفية إماراتية على التملك الحر في دبي وفق لوائح الرهن الصادرة عن مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي (CBUAE) لعام 2013 (سقف القرض إلى القيمة: ٥٠٪ لغير المقيمين على العقار الأول؛ و٤٠٪ للعقارات اللاحقة؛ و٥٠-٨٠٪ للمقيمين حسب شريحة السعر). والحد الأقصى للمدة: ٢٥ سنة. ويجب أن يكون المقترض دون ٧٠ سنة (موظف) أو ٧٥ سنة (صاحب عمل حر) عند الاستحقاق. وتقرض البنوك الإماراتية مقابل دخل خارجي موثق، لكن سقوف مضاعف الدخل تنطبق.
المصدر: لوائح الرهن الصادرة عن مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي 2013 (الإشعار 31 لسنة 2013)تنطبق قواعد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي الاتحادية بالتساوي. وتتتبّع ADREC الرهون على عقارات أبوظبي. وسقوف القرض إلى القيمة وقواعد المدة موحدة في جميع أنحاء الإمارات بموجب الإطار الاتحادي لمصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي. وتخضع قروض المشترين الأجانب عادة لفحوصات ائتمانية داخلية إضافية في البنوك.
المصدر: لوائح الرهن الصادرة عن مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي 2013نفس الإطار الاتحادي لمصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي. وتوفر البنوك المحلية أقل؛ ويقدم بعض المطورين في الإمارات الشمالية تمويلًا مباشرًا من المطور (بدلًا من الرهون المصرفية) للوحدات غير المكتملة، غالبًا بتكلفة فعلية أعلى.
المصدر: لوائح الرهن الصادرة عن مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي 2013سقوف القرض إلى القيمة في الإمارات متحفظة مقارنة بمعظم الأسواق. وتصل رهون المشترين لأول مرة في المملكة المتحدة إلى ٩٥٪؛ ورهون غير المقيمين في أستراليا عادة ٦٠-٧٠٪؛ وتحد سنغافورة قرض غير المقيم إلى ٧٥٪ (بالإضافة إلى رسوم دمغة إضافية). وأقرب سقف ٥٠٪ لغير المقيمين في الإمارات إلى سقوف HKMA في هونغ كونغ (٤٠-٦٠٪).
المصدر: قواعد MCOB لهيئة السلوك المالي في المملكة المتحدة؛ إرشادات الإقراض العقاري لـHKMAضريبة القيمة المضافة (مرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017): التوريد الأول للعقارات السكنية خاضع لنسبة الصفر؛ والتوريدات السكنية اللاحقة معفاة؛ وتوريدات العقارات التجارية ٥٪ ضريبة. ومبيعات الأراضي معفاة من الضريبة. ورسوم تسجيل DLD عند التحويل: ٤٪ من السعر (عادة ٢٪ للمشتري / ٢٪ للبائع). ورسوم خدمة مكتب الأمين: ٢,٠٠٠-٤,٠٠٠ درهم. ورسوم تسجيل الرهن: ٠.٢٥٪ من مبلغ القرض.
المصدر: مرسوم بقانون اتحادي 8 لسنة 2017 + اللوائح التنفيذية؛ قرار مجلس الوزراء 52 لسنة 2017؛ جدول رسوم DLDتنطبق ضريبة القيمة المضافة الاتحادية بالمثل (نسبة الصفر للتوريد السكني الأول؛ معفاة بعده؛ ٥٪ للعقارات التجارية؛ أراضٍ معفاة). ورسوم تحويل ADREC: عادة ٢٪ من السعر. وتسجيل الرهن لدى ADREC: ٠.١-٠.٢٥٪ من مبلغ القرض حسب النوع.
المصدر: مرسوم بقانون اتحادي 8 لسنة 2017؛ جدول رسوم ADRECتنطبق ضريبة القيمة المضافة الاتحادية بشكل موحد. وتختلف رسوم التسجيل المحلية: الشارقة ٤٪، رأس الخيمة ٤٪، عجمان ٤٪. وتنشر كل دائرة أراضي جدول الرسوم الخاص بها. وتختلف رسوم خدمة الأمين/الوكيل حسب الإمارة.
المصدر: مرسوم بقانون اتحادي 8 لسنة 2017؛ جداول رسوم دوائر الأراضي في الإمارات الشماليةرسوم التحويل ٤٪ في الإمارات أقل بكثير من ضريبة الدمغة على الأراضي في المملكة المتحدة (حتى ١٢٪ على العقارات السكنية، ١٧٪ مع رسم إضافي لغير المقيم)، ورسوم BSD/ABSD في سنغافورة (حتى ٦٠٪ لغير المقيم)، ورسوم الدمغة في الولايات الأسترالية (عادة ٤-٧٪ بالإضافة إلى ٧-٨٪ رسم إضافي لغير المقيم). وبالنسبة لرؤوس الأموال الأجنبية الوافدة، تعد الإمارات من أكثر الأسواق المتقدمة كفاءة من حيث الرسوم.
المصدر: معدلات SDLT في المملكة المتحدة؛ BSD/ABSD في سنغافورة؛ جدول رسوم الدمغة في نيو ساوث ويلزيفرض المرسوم بقانون اتحادي رقم 47 لسنة 2022 ضريبة شركات ٩٪ على الدخل الخاضع للضريبة الذي يتجاوز ٣٧٥,٠٠٠ درهم اعتبارًا من 2024 (ضريبة تكميلية دنيا محلية ١٥٪ للشركات متعددة الجنسيات المشمولة اعتبارًا من 2025). والاستثناءات ذات الصلة بالعقارات: المستثمرون من الأشخاص الطبيعيين المحتفظين بعقارات للاستثمار الشخصي يقعون عمومًا خارج نطاق الضريبة (قرار مجلس الوزراء 49 لسنة 2023)؛ وقد تتأهل صناديق الاستثمار كصناديق استثمار مؤهلة؛ وقد تتأهل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بشروط محددة؛ ودخل الإيجار الذي يكسبه الأفراد لا يخضع عمومًا للضريبة، لكن تطوير العقارات كنشاط تجاري يخضع لها.
المصدر: مرسوم بقانون اتحادي 47 لسنة 2022؛ قرار مجلس الوزراء 49 لسنة 2023؛ دليل العقارات لضريبة الشركات الصادر عن الهيئة الاتحادية للضرائبنفس نظام الضريبة الاتحادية — وينطبق بشكل موحد في جميع أنحاء الإمارات. ويقع مطورو العقارات وسماسرة أبوظبي المسجّلون ضمن نطاق الضريبة بنفس شروط الشركات المسجّلة في دبي. ولا توجد ضريبة شركات على مستوى الإمارة بشكل منفصل.
المصدر: مرسوم بقانون اتحادي 47 لسنة 2022 (ينطبق اتحاديًا)ينطبق نفس النظام الاتحادي. وقد تتأهل شركات المناطق الحرة العقارية في الإمارات الشمالية كـ«أشخاص منطقة حرة مؤهلة» (٠٪ على الدخل المؤهل) بموجب المادة 18 من مرسوم بقانون اتحادي 47 لسنة 2022 + قرار مجلس الوزراء 100 لسنة 2023، لكن معاملات العقارات تُستثنى عمومًا من الدخل المؤهل — وهو قيد عملي مهم.
المصدر: المادة 18 من مرسوم بقانون اتحادي 47 لسنة 2022؛ قرار مجلس الوزراء 100 لسنة 2023معدل ٩٪ المعلن في الإمارات أقل من معظم ولايات منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية (المملكة المتحدة ٢٥٪، الولايات المتحدة الاتحادية ٢١٪، أستراليا ٣٠٪) لكنه أعلى من ضريبة الأرباح في هونغ كونغ (١٦.٥٪) بالنسبة لأعمال العقارات المماثلة. واستثناء المستثمر الشخصي أوسع من معظم الولايات القضائية، حيث يُفرض ضريبة على دخل الإيجار في يد الأفراد بمعدلات هامشية.
المصدر: قاعدة بيانات معدلات ضريبة الشركات في منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية؛ قانون ضريبة الدخل (التجارة والدخل الآخر) في المملكة المتحدة 2005يمنح المرسوم بقانون اتحادي رقم 41 لسنة 2022 (قانون الأحوال الشخصية لغير المسلمين) لغير المسلمين إطارًا افتراضيًا للوراثة على غرار القانون المدني: يأخذ الزوج + الأبناء أنصبتهم الافتراضية، مع حرية كاملة في كتابة وصية. ويجوز لغير المسلم تسجيل وصية لدى مركز خدمة الوصايا في مركز دبي المالي العالمي (DIFC) — الذي يغطي عقارات دبي ورأس الخيمة — وتعلو الوصية على قواعد الشريعة الافتراضية. ويجب تسجيل الوصايا قبل الوفاة؛ ولا يمكن التسجيل بعد الوفاة.
المصدر: مرسوم بقانون اتحادي 41 لسنة 2022؛ قواعد مركز خدمة الوصايا في DIFCتعمل محكمة الأسرة المدنية في أبوظبي (القانون 14 لسنة 2021) على وراثة موازية على غرار القانون المدني لغير المسلمين. ويمكن تسجيل الوصايا لدى إدارة القضاء في أبوظبي لأصول أبوظبي. ويوفر مرسوم بقانون اتحادي 41 لسنة 2022 القواعد الافتراضية حيث لا تُسجل وصية. ونظام أبوظبي منفصل بالكامل عن محاكم الشريعة بالنسبة لغير المسلمين.
المصدر: قانون أبوظبي 14 لسنة 2021؛ مرسوم بقانون اتحادي 41 لسنة 2022ينطبق مرسوم بقانون اتحادي 41 لسنة 2022 اتحاديًا. وتغطى رأس الخيمة بنطاق اختصاص مركز خدمة الوصايا في DIFC (مذكرة تفاهم محكمة رأس الخيمة - محاكم DIFC). وتطبق الشارقة وعجمان والفجيرة وأم القيوين القواعد الافتراضية لمرسوم بقانون اتحادي 41 لسنة 2022؛ وتُحترم الوصايا المسجّلة في أشكال معترفة بها في الإمارات.
المصدر: مرسوم بقانون اتحادي 41 لسنة 2022؛ مذكرة تفاهم الوصايا بين DIFC ومحكمة رأس الخيمةقرب مرسوم بقانون اتحادي 41 لسنة 2022 وراثة غير المسلمين في الإمارات من المواقف المدنية السائدة (الوراثة الإجبارية الافتراضية بالإضافة إلى حرية الوصية). وقابلة للمقارنة: فرنسا (القانون المدني المواد 912-930-5 الحصة المحجوزة)؛ ألمانيا (القانون المدني الألماني المادة 2303). وخيار حرية الوصية الكاملة لغير المسلمين في الإمارات أقرب إلى إنجلترا (قانون الوصايا 1837 + قانون الإرث (توفير الأسرة والمُعيلين) 1975).
المصدر: القانون المدني الفرنسي؛ قانون الوصايا في المملكة المتحدة 1837 + قانون I(PFD)A 1975تمتلك RERA (ذراع DLD) ما يلي: (i) صلاحيات تحقيق — تفتيشات، واستدعاء وثائق من المرخص لهم؛ (ii) عقوبات إدارية — غرامات تصل إلى مليون درهم+ حسب المخالفة؛ (iii) إلغاء الترخيص — تعليق بطاقة السمسار، وإلغاء تسجيل المطور؛ (iv) إلغاء المشروع بموجب المرسوم 6 لسنة 2010؛ (v) الإحالة إلى النيابة العامة بتهمة الاحتيال أو خيانة الأمانة. ويمكن استئناف قرارات RERA أمام محكمة الإلغاء أو محاكم دبي العادية حسب نوع القرار.
المصدر: قانون دبي 7 لسنة 2006؛ القانون 8 لسنة 2007؛ القانون 6 لسنة 2019؛ المرسوم 6 لسنة 2010تمتلك ADREC بموجب القانون 22 لسنة 2016 صلاحيات موازية — التفتيشات، والغرامات، وإلغاء الترخيص، وإلغاء المشروع، والإحالة إلى النيابة. وينشَر جدول العقوبات في لوائح ADREC. والاستئناف أمام محكمة استئناف أبوظبي (الدائرة الإدارية).
المصدر: قانون أبوظبي 22 لسنة 2016؛ القانون 3 لسنة 2015RAK RERA ودائرة تسجيل العقارات في الشارقة ووكالة تنظيم العقارات في عجمان — صلاحيات مماثلة بموجب مراسيمها الخاصة. والأحجام أصغر؛ وعمليًا، يميل الإنفاذ أكثر إلى ضغط تجديد الترخيص منه إلى العقوبات الجزائية. والاستئناف يتبع مسار المحكمة الإدارية العادية في كل إمارة.
المصدر: مراسيم العقارات في الإمارات الشماليةيمكن مقارنة صلاحيات RERA وADREC بصلاحيات مجلس وكالات العقارات في سنغافورة، ومجلس العقارات في أونتاريو، ومنظم الرهن العقاري السكني لدى هيئة السلوك المالي في المملكة المتحدة — التحقيق، والعقوبة الإدارية، وإلغاء الترخيص. وبالإضافة إلى ذلك، تمتلك الإمارات صلاحية مباشرة لإلغاء المشاريع غير المكتملة، وهي ميزة نسبية.
المصدر: قانون مجلس وكالات العقارات في سنغافورة؛ قانون العقارات وسماسرة الأعمال في أونتاريو 2002قنوات التحقق العامة: «دبي ريست» (تطبيق DLD) — التحقق من سند الملكية، وفحص رخصة السمسار، وحالة المشروع، ورصيد رسوم الخدمات في «ملّاك». وبوابة Trakheesi — صلاحية بطاقة السمسار، ورخصة شركة السمسرة. و«ملّاك» — حسابات رسوم الخدمات. واستعلام حالة المشروع لدى RERA — حالة حساب الضمان، ونسبة الإنجاز. وسندات الملكية مقاومة للتزوير (رقمية مع رمز استجابة سريعة) ويمكن التحقق منها على تطبيق «دبي ريست».
المصدر: «دبي ريست»؛ Trakheesi؛ «ملّاك»؛ الخدمات الإلكترونية لدى DLDتغطي السجلات العامة لدى ADREC الوسطاء والمطورين والمشاريع. ويتحقق «توثيق» من صحة عقد الإيجار. وتوحّد منصة DARI (ADREC) حالة المشروع وتسجيل السمسار والبيانات على مستوى الوحدة. وسندات الملكية مقاومة للتزوير بالمثل مع التحقق عبر رمز الاستجابة السريعة.
المصدر: السجل العام لدى ADREC؛ منصة DARI؛ «توثيق»تدير كل من دائرة الأراضي في رأس الخيمة وRAK RERA خدمات إلكترونية عامة للتحقق من الملكية والسمسار. وتحتفظ دائرة تسجيل العقارات في الشارقة بسجل الملكية. وتتقارب معايير التحقق؛ ولا تزال بعض منصات الإمارات الشمالية تتطلب التحقق الشخصي بدلًا من الفحص الكامل عبر الإنترنت.
المصدر: الخدمات الإلكترونية لدوائر الأراضي في الإمارات الشماليةيعد التحقق العام القائم على التطبيقات في الإمارات («دبي ريست»، DARI) من أكثر التحقق متاحًا للمستهلك على مستوى العالم. وقابل للمقارنة: منصة Realis لهيئة إعادة التطوير الحضري في سنغافورة، والخدمات الإلكترونية لسجل الأراضي في المملكة المتحدة. وأكثر إتاحة من العديد من أنظمة التسجيل في الولايات الأمريكية (غالبًا ورقية فقط أو مجزأة من مقاطعة لأخرى).
المصدر: Realis لهيئة إعادة التطوير الحضري في سنغافورة؛ MyHMLR لسجل الأراضي في المملكة المتحدةلا تشكّل استشارة قانونية. هذا المدخل مرجعي. والحقائق المحددة تغيّر الإجابة دائمًا. تحدّث إلينا للحصول على مشورة خاصة بقضيتك.
نضيف أسئلة وأجوبة كلما طرحها الممارسون. ورد الشريك في يوم العمل نفسه على المشورة الخاصة بالقضية.
تحدّث إلينا →