نطاق تطبيق قانون الإيجار في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) — وحدوده
يسري نظام الملكية والتأجير في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) على الأراضي الواقعة ضمن اختصاصه القضائي. بدأ ذلك بجزيرة الماريّة، ثم امتد ليشمل جزيرة الريم، مما أدخل حجماً كبيراً من الوحدات السكنية والمتعددة الاستخدامات ضمن إطار سوق أبوظبي العالمي (ADGM).
للامتداد أهمية عملية. فعقد الإيجار في الريم الذي نشأ في ظل نظام وظلّ سارياً في ظل آخر يطرح تساؤلات انتقالية — أي القواعد تحكم التسجيل والتجديد والإنهاء — وتلك مسائل يستحسن حسمها قبل نشوء نزاع لا أثناءه. أصحاب المحافظ الممتدة عبر الريم وأبوظبي البرية يعملون تحت نظامين مختلفين، وينبغي أن تعكس الوثائق ذلك بدلاً من افتراض التماثل.
خارج سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، تخضع إيجارات أبوظبي لقانون الإمارة الذي تديره هيئة أبوظبي للعقارات، بنظام تسجيل مختلف وتنظيم إيجاري مختلف ومنتدى مختلف.
التسجيل وحساب المدة الذي يخطئ فيه الناس
عقد الإيجار الذي يتجاوز المدة المقررة هو حق قابل للتسجيل ويسري عند تسجيله. أما ما دونه فيعمل تعاقدياً.
يقع الخطأ في الحساب لأن خيارات التجديد تُضاف إلى المدة الأصلية. فعقد خمس سنوات مع خيارَي تجديد بخمس سنوات لكل منهما يُعدّ، لأغراض الحد الأدنى، ترتيباً لخمسة عشر عاماً. الأطراف الذين يقيّمون مدة الاتفاقية الإجمالية وحدها لا يسجلون شيئاً ويفترضون امتثالهم.
أهمية ذلك: التسجيل هو ما يجعل الحق ملزماً لمشتري حق الانتفاع. قد يكون عقد الإيجار الطويل غير المسجل نافذاً في مواجهة المؤجر الذي منحه وعديم الأثر في مواجهة المشتري — وهو ما يُكتشف في أسوأ لحظة ممكنة، عادةً من قِبَل المستأجر.
البنود الأكثر إثارةً للنزاعات
ثلاثة بنود تولّد معظم النزاعات في عقود الإيجار التجارية في سوق أبوظبي العالمي (ADGM).
التصرف — التنازل والتأجير من الباطن. في مباني المستأجر الواحد يكون هذا في الغالب أثمن بند في الوثيقة، ومسألة ما إذا كان يجوز حجب الموافقة بصورة غير معقولة هي التي تحسم ما إذا كان بإمكان المستأجر الخروج.
بنود الإنهاء المبكر. تُفسَّر بنود الإنهاء المشروط تفسيراً صارماً: الشرط الذي يستلزم تسليم العقار خالياً أو سداد جميع المستحقات هو شرط، والمستأجر الذي يفوّته بهامش ضئيل يخسر حق الإنهاء كلياً.
الاستخدام المسموح به والتعديلات. بند الاستخدام الأضيق من النشاط الفعلي للمستأجر مشكلة كامنة، والتعديلات غير المصرّح بها