في جزيرة المارية والريم، الملكية قيد في السجل — لا نص في عقد.

الملكية بالتسجيل، ولماذا لا يكفي العقد وحده

تُرسي لوائح العقارات في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) سجلاً للملكية للأراضي الواقعة في نطاق الاختصاص. وتنشأ المصلحة القابلة للتسجيل — سواء أكانت تملكاً حراً أم إيجاراً لمدة تتجاوز الحد المقرر أم رهناً عقارياً — بمجرد قيدها في السجل. وحتى يتم ذلك القيد، لا يمتلك المشتري سوى عقد لا أكثر.

هذا هو الفارق الجوهري الأهم بين العمل العقاري في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) والعادات التعاقدية التي يحملها كثير من الأطراف إليه. فعقد البيع والشراء الموقَّع والمُنفَّذ بالكامل من جانب المشتري لا يصمد أمام تصرف مسجَّل لاحق لمصلحة طرف ثالث، ولا ينجو من إفلاس البائع بوصفه مطالبة عينية. ويجد المشتري نفسه في موضع إثبات دين.

الأثر العملي: الفترة الفاصلة بين التعاقد والتسجيل نافذة مخاطرة ينبغي إدارتها بوعي. وهذا يقتضي إجراء بحث فوراً قبل الإتمام، وربط صرف الأموال بالتسجيل لا تسلسلهما، وتوزيعاً واضحاً في العقد لمن يتحمّل المخاطرة عند تأخر التسجيل أو رفضه.

حين يكون التسجيل قد تعثّر أصلاً، تصبح المسألة: هل نشأت مصلحة منصفة في المرحلة الانتقالية؟ ولأن سوق أبوظبي العالمي (ADGM) يطبّق قانون الإنصاف الإنجليزي مباشرةً، فهذه الحجة متاحة هنا بخلاف المناطق البرية — لكنها علاج لمشكلة كان ينبغي أن تحول دونها آليات إتمام أفضل.

عقود الإيجار: أيّها يجب تسجيله، وماذا يترتب على عدم التسجيل

عقود الإيجار المبرمة لمدة تتجاوز حد التسجيل تُعدّ مصالح قابلة للتسجيل وتسري بمجرد التسجيل. أما العقود الأقصر أمداً فتسري بصورة تعاقدية بين الأطراف.

الأسئلة العملية ثلاثة في الغالب. أولاً: هل يتجاوز هذا العقد الحد — بما في ذلك عند ضم خيارات التجديد إلى المدة الأصلية، وهو موضع الخطأ الأكثر شيوعاً. ثانياً: إذا كان قابلاً للتسجيل ولم يُسجَّل، فما موقف المستأجر في مواجهة مشترٍ جديد للحق العائد. ثالثاً: ما الذي يجيزه العقد فعلاً من حيث التنازل والإيجار من الباطن، وهو في المباني التجارية ذات المستأجر الواحد في الغالب أثمن بند في الوثيقة.

وللإنهاء اعتبار مستقل. فعقد الإيجار التجاري في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) يُطبَّق وفق شروطه تحت مبادئ القانون العام، وتكون ولاية الإعفاء من الحرمان المعروفة في الممارسة الإنجليزية ذات صلة. والمالك الذي يُعيد الاستيلاء دون اتباع الإجراءات التعاقدية أو دون مراعاة الإعفاء قد يحوّل استرداداً مباشراً للمتأخرات إلى دعوى تعويض في مواجهته.

الملكية المشتركة والأجزاء المشتركة ورسوم الخدمة

تُثير المشاريع متعددة الوحدات مجموعة مستقلة من التساؤلات: ما الذي يُمنح للمالك بموجب العقد، وما الملكية المشتركة، ومن يصونها، وعلى أي أساس يُوزَّع العبء المالي.

نادراً ما تدور النزاعات هنا حول ما إذا كانت الرسوم مستحقة. تدور في الغالب حول ما إذا كانت قد فُرضت بصورة صحيحة — هل اتبعت الميزانية الإجراء المنصوص عليه في الوثائق التأسيسية، وهل تطابق التخصيصات الجد