العقارات في أبوظبي — البنية التنظيمية بموجب القانون رقم 3 لسنة 2015 (كما عُدِّل بالقانون رقم 2 لسنة 2025)

النطاق والتطبيق الإقليمي

ينظم القانون رقم 3 لسنة 2015 كل نشاط عقاري في إمارة أبوظبي — بما في ذلك مدينة أبوظبي والعين والظفرة. والقانون قانون على مستوى الإمارة ولا يمتد إلى الإمارات الست الأخرى في الاتحاد. وهو يعمل إلى جانب — وليس بديلاً عن — قانون المعاملات المدنية الاتحادي (القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985) وإطار التسجيل الذي أرسته أبوظبي بالقانون رقم 3 لسنة 2005. وحيثما تلتزم هذه الإحاطة الصمت بشأن نقطة اتحادية، يستمر النص الاتحادي في التطبيق بالإحالة (المادة 32، كما عُدِّلت).

ينطبق القانون على الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين على حد سواء، وعلى كل خطوة من سلسلة القيمة: التطوير، والبيع، والشراء، والمسح، والتسجيل، والتقييم، والإيجار، والإدارة، والتشغيل، والوساطة، وأany نشاط آخر تعيّنه الدائرة كنشاط عقاري (تعريف أُضيف بالمادة 1 من القانون رقم 2 لسنة 2025). وممارسة أي من تلك الأنشطة بدون ترخيص من الدائرة جريمة جنائية بموجب المادة 77.

الجهة المنظمة: DMT والدائرة

تنص المادة 2 على تولية السلطة لـ«الدائرة» — دائرة البلديات والنقل، المنشئة بالقانون رقم 30 لسنة 2019 — مع جواز التفويض إلى بلديات أبوظبي والعين والظفرة وإلى الأشخاص الاعتباريين الذين تعيّنهم الدائرة. وعملياً، يعمل مركز أبوظبي العقاري (ADREC) داخل DMT ويمارس معظم الصلاحيات اليومية التي يمنحها القانون.

تشمل الواجبات القانونية للدائرة (كما أعيد صياغتها بالقانون رقم 2 لسنة 2025): إصدار تراخيص الأنشطة العقارية؛ وإعداد سجل تطوير العقارات وصيانته؛ والإشراف على حسابات ضمان المشاريع؛ وتشكيل لجان الملاك ومراقبة أدائها؛ والإشراف على سجل العقارات وسجل العقارات الأولي؛ والفصل في شكاوى العملاء ومنازعاتهم.

ترخيص المهنيين العقاريين

تحظر المادة 5(1)، كما أعيد صياغتها بالقانون رقم 2 لسنة 2025، على أي شخص ممارسة أي نشاط عقاري بدون ترخيص من الدائرة. والحظر شامل: فالمطورون والمطورون الفرعيون والوسطاء العقاريون وموظفو الوسطاء ببائعي المزادات والمقيّمون والمساحون جميعاً يندرجون ضمن تعريف «المرخّصين» في المادة 1. والترخيص قابل للتجديد سنوياً وفقاً للشروط الواردة في اللائحة التنفيذية، وقد يتطلب الحضور في برامج تدريبية تعيّنها الدائرة (المادة 5(5)).

يتبع ممارسة النشاط بدون ترخيص عواقبان. أولاً، يفقد الفاعل أي حق في الأتعاب أو الربح أو المكافأة، ويجب عليه رد أي مبلغ تلقّاه مع التعويض حيثما كان النفع المقدَّم قابلاً للاسترداد (المادة 5(2)). ثانياً، تنطبق العقوبات الجنائية: السجن لمدة تصل إلى ستة أشهر و/أو غرامة من 50,000–200,000 درهم إماراتي بموجب المادة 77، كما أعيد صياغتها بالقانون رقم 2 لسنة 2025.

لا يحل ترخيص الدائرة محل المتطلبات التي تفرضها السلطات الأخرى — فالرخصة التجارية، والتسجيل في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) أو دائرة التنمية الاقتصادية (DED)، وموافقة المصرف المركزي عند الاقتضاء تستمر في التطبيق (المادة 5(3)).

التزامات الوسيط العقاري وعقد الوساطة

تفرض المادة 7 سلسلة من الواجبات الهيكلية على الوسيط العقاري المرخّص أشدّ إحكاماً من قانون الوكالة العام:

• عقد وساطة مكتوب على النموذج المعتمد من الدائرة، يُوقَّع قبل أي عمل، ويسجَّل في سجل تطوير العقارات خلال 15 يوماً من التوقيع (المادة 7(1)).
• لا أموال خارج حساب ضمان المشروع. يجب إيداع حصيلة بيع الوحدات غير الجاهزة التي يتوسط فيها الوسيط مباشرة في حساب ضمان المطور؛ ولا يجوز للوسيط استلامها أو حجز عمولة أو تحقيق منفعة شخصية من تلك الأموال (المادة 7(2)–(3)).
• محصنة من الإفلاس. الأموال المحفوظة في حساب الضمان لحساب الوسيط لا تخضع لإجراءات الرهن أو التصفية أو الإفلاس أو الحجز ضد الوسيط (المادة 7(4)).
• سقف العمولة بقرار من الرئيس (المادة 7(5)) والاستحقاق فقط عند إبرام العقد (المادة 7(6)).
• حظر التمثيل المزدوج إلا في الاستثناء الضيق للمادة 7(8) (وسيطان في المكتب نفسه، وإفصاح مكتوب، وعقود منفصلة، واستقلالية كاملة).
• واجب الأمانة فيما يتعلق بأي أوراق مالية أو سندات أو سندات ملكية تُسلَّم (المادة 7(12)).

يخضع المقيّم (المادتان 8–9) والمساح (المادتان 10–11) لواجبات موازية من العقد المكتوب وحفظ السجلات والاستقلالية، مع إلزام المقيّم إضافياً بتسجيل الافتراضات والمنهجية الكامنة وراء كل تقييم (المادة 9(2)).

تسجيل المطورين وسجل تطوير العقارات

تRequire المادتان 12–13 تسجيل أي شخص يمارس تطوير العقارات في سجل تطوير العقارات إما كمطور رئيسي أو كمطور فرعي. وتسجّل الدائرة المشروع مقابل القطعة المعنية في سجل العقارات، ولا يجوز التصرف في القطعة بدون موافقة الدائرة حتى يُسلَّم المشروع وتسجَّل الوحدات، أو يُلغى المشروع (المادة 13(2)–(3)).

يحتفظ السجل ببيانات المرخّصين، وبيانات أمين الحساب واتفاقيات حساب ضمان المشروع، وأذونات التسويق، وخطط التطوير الرئيسية والفرعية، وأي مستندات أخرى تعيّنها الدائرة (المادة 4(1)).

مبيعات الوحدات غير الجاهزة

يتطلب تسويق مشروع غير جاهز — سواء في وسائل الإعلام المحلية أو الأجنبية أو في المعارض — إذناً كتابياً من الدائرة، يُصدَر خلال ثلاثين يوماً من الطلب المستكمل (المادة 14(1)). وإذا سوق المطور عبر وسيط، يجب إيداع عقد الوساطة الأساسي في السجل قبل أي نشاط تسويقي (المادة 14(2)).

البيع الموضوعي نفسه مشروط. تضع المادة 15(1) ستة شروط تراكمية لأي بيع لوحدات غير جاهزة: موافقة الدائرة على المشروع؛ وإيداع خطة التطوير بما فيها المخططات الأولية للطوابق والمجمعات؛ وملكية المطور للأرض الأساسية (أو حقه التعاقدي في تطويرها)؛ وإثبات حيازي موثق؛ وحساب ضمان مشروع مفتوح؛ وموافقة الدائرة على بيان الإفصاح على النموذج الذي تحدده الدائرة. وحتى تُستوفى الشروط الستة جميعاً، لا يجوز إبرام أي بيع.

يُدفع السعر على دفعات مرتبطة بالنسب الفعلية لإنجاز البناء، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك (المادة 15(2)). وتحظر المادة 16 على المطور تقاضي أي رسوم تسجيل أو رسوم ذات صلة من المشتري سوى المصاريف الإدارية المدفوعة عبر الدائرة وبحدّها الأقصى.

حساب ضمان المشروع

تُحدد المواد 18–26 بنية حساب الضمان. يجب على المطور التقدم إلى الدائرة لفتح حساب ضمان قبل تسويق أو بيع أي وحدة غير جاهزة، ويجب إبرام اتفاقية حساب ضمان مع أمين الحساب (بنك أو مؤسسة مالية معتمدة من الدائرة) على النموذج المعتمد من الدائرة (المادة 18(1)–(2)).

يُفتح حساب واحد لكل مشروع. وإذا كان المشروع يتكون من مراحل، تفتح كل مرحلة حساباً منفصلاً (المادة 18(3)). فالأموال في الحساب مخصصة تشريعياً لبناء ذلك المشروع وتمويله؛ ولا يجوز استخدامها لسداد سعر الأرض أو عمولات الوسطاء أو أي شيء آخر.

تحمي المادة 20 المودعين من حجز أموال حساب الضمان في حال الإلغاء أو الإيقاف أو الترك المفترض أو شطب تسجيل المطور أو صدور حكم نهائي. وتفرض المادة 21 على أمين الحساب بيانات ربع سنوية وتقرير سنوي مدقق، مع حقوق معلوماتية عند الطلب للدائرة.

تحجز المادة 24 ضمان أداء بنسبة 5% من إجمالي قيمة المشروع. ويُفرج عن الضمان للمطور في موعد لا يسبق سنة واحدة من إصدار شهادة إنجاز مشروع تطوير العقارات، مقابل استيفاء جميع التزامات الضمان خلال تلك السنة. ولا يُسمح بالإفراج المبكر إلا مقابل ضمان بنكي معادل.

تنظم المادتان 25–26 التأخير وعدم الإنجاز: إذ يجوز لنسبة 5% من مشتري الوحدات التظلم إلى الدائرة بشأن تأخير البدء، مما يفتح تحقيقاً من الدائرة قد يؤدي إلى إلغاء المشروع والتوزيع النسبي بموجب تسلسل التوزيع في المادة 26 (أتعاب أمين الحساب → الممولون ومشترو الوحدات بالتساوي → المقاولون والموردون → المطور).

سجل العقارات الأولي

تنشئ المادة 27 سجل العقارات الأولي، الذي يجب تسجيل كل تصرف في وحدة غير جاهزة فيه. وحتى يتم ذلك التسجيل، لا يرتب التصرف التزاماً على أي طرف أو أي طرف ثالث. وكان يتعين إدخال التصرفات السابقة لعام 2015 خلال ستة أشهر من دخول القانون حيّز النفاذ، مع التمديد حسب تقدير الدائرة.

إجراء إنهاء بيع الوحدات غير الجاهزة (كما عُدِّل)

عدّلت تعديلات 2025 المادة 17(3) جوهرياً لتنص على إجراء إنهاء ذاتي النفاذ عند إخلال المشتري بالتزاماته — دون اللجوء إلى المحاكم أو التحكيم في المرحلة الأولى:

1. الإخطار. يُبلغ المطور المشتري — وحامل الرهن إن وُجد — عبر الموثق أو بالبريد المسجل بعلم الوصول، مطالباً بالتنفيذ وتسوية المستحقات خلال ستين (60) يوماً من تاريخ الإخطار.
2. إخطار الدائرة. بعد خمسة عشر (15) يوماً من تبليغ إخطار المشتري، يُبلغ المطور الدائرة مرفقاً دليل التبليغ مع شهادة من أمين الحساب تؤكد إخلال المشتري.
3. نافذة التسوية الودية الإلزامية. تستدعي الدائرة الأطراف — من تلقاء نفسها أو بناءً على طلب أي طرف — للتسوية الودية خلال الفترة التي تحددها اللائحة التنفيذية وقبل انقضاء فترة الإخطار البالغة ستين يوماً.
4. التوثيق. عند التوصل إلى تسوية، تُحرر في ملحق عقد على النموذج الذي تحدده الدائرة.
5. الإنهاء وإعادة البيع. إذا انقضت نافذة التسوية دون اتفاق، أو استمر المشتري في الإخلال، جاز للمطور الإنهاء. وبعد التحقق من الالتزام بجدول المشروع الزمني، تشطب الدائرة اسم المشتري من السجل الأولي وتُخلي الوحدة لإعادة البيع بعد ثلاثين (30) يوماً إضافية من الشطب.
6. الخصم التناسبي. يجوز للمطور التقدم بطلب خصم من المبالغ المقيدة في حساب الضمان، يتناسب مع الإخلال ونسبة إنجاز المشروع وأعمال البناء المنفذة؛ ويحدد قرار الرئيس النسب والجدول الزمني لرد أي رصيد.
7. الاحتفاظ باللجأ القضائي. تحتفظ المادة 17(3)(G) بحق المشتري في اللجوء إلى المحاكم أو التحكيم عند الحاجة.

الإجراء إلزامي ومكتفٍ بذاته: لا ينبغي للمطورين، بموجب نص ما بعد 2025، رفع دعاوى قضائية قبل تبليغ إخطار المادة 17(3)(A) وانقضاء نافذة التسوية لدى الدائرة.

رهن أرض التطوير

يحكم الفصل الثاني من القانون (كما أعاد القانون رقم 2 لسنة 2025 رسمه في المادتين 32 و54) رهون الضمان على مشاريع تطوير العقارات حصرياً؛ ويطبق قانون المعاملات المدنية على كل ما لم يُغطَّ. ويجب أن يكون البنك أو الشركة أو المؤسسة المالية الذي يعمل بصفة مرتهن حاصلاً على ترخيص من المصرف المركزي ومسجلاً لممارسة تمويل العقارات في الدولة (المادة 32(2)).

تجيز المادة 23 للمطور رهن أرض المشروع أو حق الملكية العقارية المرتبط به فقط لغرض تمويل المشروع نفسه، رهناً بثلاثة ضمانات: الإفصاح الكتابي لكل مشترٍ لوحدات غير جاهزة؛ وتعهد المطور والمموّل بالإفراج عن الرهن على كل وحدة عند سداد المشتري بالكامل؛ والتزام الدفع المباشر الذي يودع المموّل بموجبه كامل التسهيل في حساب ضمان المشروع بدلاً من الدفع للمطور مباشرة.

عند الإخلال، تخوّل المادة 54 (كما أعيد صياغتها بالقانون رقم 2 لسنة 2025) قاضي الأمور المستعجلة — بناءً على طلب المرتهن — الإذن ببيع بالمزاد. وإذا كان العقار المرهون مشروع تطوير قيد الإنشاء، جاز لقاضي التنفيذ قصر البيع على المطورين المسجلين لدى الدائرة، مع قيد عائدات الفائض في حساب ضمان المشروع وحلول المطور الجديد محل السابق في جميع الحقوق والالتزامات — بما فيها واجب إكمال البناء وتسليم الوحدات للمشترين الحاليين.

لجان الملاك (المادة 64)

استبدل القانون رقم 2 لسنة 2025 «اتحاد الملاك» بـ«لجنة الملاك» في جميع مواد القانون وألغى منصب «مدير اتحاد الملاك». واللجنة الآن هيئة تمثيلية إشرافية وليست أداةً اعتبارية. ويُحكم تشكيلها ميثاق لجنة الملاك الصادر عن الرئيس، الذي يحدد اختيار الأعضاء وإنهاء العضوية والاجتماعات والتصويت (المادة 64(1)).

الواجبات القانونية للجنة بموجب المادة 64(2) هي:

1. اقتراح شركة إدارة معتمدة من الدائرة — أو إبداء الرأي في اختيار المطور لها.
2. مراجعة ميزانيات الصيانة السنوية للمطور، وطلب التقارير المالية الداعمة، وتقديم التوصيات إلى الدائرة — دون المشاركة في إعدادها أو اعتمادها أو تدقيقها.
3. مراقبة أداء شركة الإدارة وتقديم التوصيات إليها وإلى المطور والدائرة.
4. تمثيل الملاك والشاغلين في متابعة الشكاوى والاقتراحات، مع حق التصعيد إلى الدائرة خلال ستين (60) يوماً إذا تقاعس المطور أو شركة الإدارة عن معالجتها.
5. مطالبة الدائرة بإلزام المطور استبدال شركة الإدارة لأسباب الإهمال أو الإخلال أو رداءة جودة الخدمة بما يضر بالعقار.
6. إخطار المطور أو المدير أو الدائرة بالعيوب الهيكلية أو الأضرار أو المخاطر في الأجزاء المشتركة.
7. التنسيق بشأن السلامة والبيئة والأمن والمسائل ذات الصلة.
8. ممارسة أي واجبات أخرى تكلفها بها الدائرة، عدا تلك الموكلة إلى شركة الإدارة بموجب المادة 65.

البنية إشرافية عن قصد: فتحديد الميزانيات وتحصيل الرسوم والتشغيل اليومي منوطان بشركة الإدارة بموجب المادة 65. وعلى الممارسين الذين يقدمون المشورة لأعضاء اللجنة مراقبة ذلك الحد بدقة — فلجنة الملاك التي تزعم اعتماد الميزانيات أو تعيين المقاولين مباشرة تتجاوز اختصاصها القانوني.

رسوم الخدمة (المادة 65)

تنص المادة 65 (ثانياً)، كما أعيد صياغتها بالقانون رقم 2 لسنة 2025، على نظام كامل لتحصيل رسوم الخدمة:

• موافقة مسبقة من الدائرة قبل فرض أي رسوم خدمة. ولا يجوز لشركة الإدارة فرض أي رسوم أخرى من أي نوع بدون موافقة.
• حظر التخلي: لا يجوز للمالك التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة للتهرب من المسؤولية عن رسوم الخدمة.
• إجراءات استرداد قانونية: يؤكد مدقق معتمد المستحقات أولاً؛ ويُبلغ المالك بإنذار دفع موثَّق خلال ثلاثين (30) يوماً؛ وعند استمرار الإخلال تصدر الدائرة — بناءً على طلب المطور — مستنداً يؤكد حق شركة الإدارة في التحصيل — ويتمتع ذلك المستند بقوة صيغة التنفيذ القانونية.
• حظر التصرف: يجوز للدائرة — بناءً على طلب المطور — تسجيل ملاحظة في سجل الوحدة تحظر أي تصرف حتى سداد المستحقات.
• رهن قانوني لصالح شركة الإدارة على الوحدة وتبعياتها، لا يخضع إلا لرهن مسجَّل.

يمنح مزيج قوة صيغة التنفيذ وحظر التصرف والرهن القانوني مديري أبوظبي أداة تحصيل أقوى بكثير مما هو متاح بموجب نظام الملكية المشتركة في دبي، ويزيل الحاجة إلى اللجوء الروتيني إلى مركز فضّ المنازعات الإيجارية أو المحاكم في المستحقات غير المطعون فيها.

تخول المادة 65 (أولاً) الدائرة كذلك تعيين فئات المشاريع التي يتولّى فيها المطور (وليس شركة إدارة) المسؤولية التشغيلية، وذلك عبر مشرف معتمد من الدائرة. وتحدد الدائرة سلطات لجنة الملاك في مثل هذه المشاريع على أساس كل مشروع على حدة.

العقوبات والتظلم

تتكون البنية العقابية من شقين. المادة 77 (الجنائية): السجن لمدة تصل إلى ستة أشهر و/أو غرامة من 50,000–200,000 درهم إماراتي لممارسة أي نشاط عقاري بدون ترخيص من الدائرة. المادة 78 (الإدارية):

• سقف قدره 2,000,000 درهم إماراتي لكل مخالفة للقانون أو اللائحة التنفيذية أو أي قرار من قرارات الدائرة — رُفع من العتبات السابقة بموجب القانون رقم 2 لسنة 2025.
• ينشر الرئيس — بموافقة المجلس التنفيذي — جدول المخالفات والغرامات المقابلة.
• التسوية الودية متاحة للمخالفين وتُبرئ 75% من الغرامة إذا قُبلت خلال ستين (60) يوماً.
• إذا لم تُصحَّح المخالفة خلال الفترة المحددة، تُصحِّحها الدائرة على نفقة المخالف.
• يجوز التظلم من العقوبة الإدارية أمام الدائرة خلال ستين (60) يوماً من الإخطار؛ ويُعامل السكوت ستين (60) يوماً كرفض مفترض. ويقطع التظلم مدة تقادم الاستئناف بموجب المادة 79(4).

ما الذي تغيّر في مايو 2025 — نقطة تفتيش القانون رقم 2 لسنة 2025